建築費を削減し良い建物を建てる

建築費を削減し良い建物を建てるには

 

まず一番重要なのは設計

建築費を削減して良い建物を建てるのに一番重要な事は計画する建物にあった合理的な設計をする事です。設計図は建物の組み立て図面です。どのような柱にするか、どのような壁にするか、どのような床にするか、どのような外観にするか、またどのような設備にするか全て含まれて設計図は作られます。

また設備だけみても様々で排煙設備、スプリンクラー設備、避難器具、消防用設備、電気設備、、、、etc。用途や規模によって必要とされてくる物も変わってきます。その他容積の取り方、斜線の緩和、など、、、良い建物が出来るかどうか計画段階で設計の仕方で大きく変わってきます。基本設計段階で設備等、必要か不必要かが微妙な状態では、コストと収益性を勘案し、必要以上の物が付かないよう時には役所と議論し、戦いながら計画を進めていく事も重要になります。計画・基本設計段階で建物は維持管理を行い最終的に解体するまでのメンテナンス性や更新性、経済性等全てが見通せる技術力の有る技術者が計画し建物の方向性を定めていかなければいけません。

 

建物の規模

計画・基本設計段階で合理的な設計をする事は重要です。それはどういった内容でしょうか。たとえは建築物の規模の所を見て話をすると、規模が大きければ、規模の小さい建物より建築費は抑えることが出来ます。これはスケールメリットといい総事業費が大きくなるほど人件費、材料費等を圧縮する事が出来ます。そのため商業ビル、マンション等収益を確保したい建物はできる限り大きく容積一杯計画します。しかし実際は大きくすればいいというだけでなく小さくすれば建築費を落とせるという場合もあります。例えば11階建で容積を全て消化するの鉄筋コンクリート造の建物をを計画する際、総事業費の収益性を考えると10階建にした方が良い場合も有ります。建物は31mを超えると建築設備の設置基準や構造計算の計算方法が増えたり建築コストが割高になってきます。総事業費と収益性を考えた場合10階の方が良い場合、建物を小さくするという選択も有ります。また6階建てラーメン構造の鉄筋コンクリート造だと工法を変えて5階建ての壁式鉄筋コンクリート造とした方が建築費の坪単価で15万円程度差があるので収益性が良い場合は階数を下げ規模を小さくします。このように建物は大きくすれば建築費が下がるという事だけではなく状況に応じた規模、工法を選択してい建築を小さくするという選択も有ります。そのため、建築意匠設計だけではなく、構造、設備全て法令を理解して計画していく技術力が必要になります。

 

細部の設計

建物の骨格が決まれば細部の設計となります。細部の設計はデザイン性もですが、メンテナンス性に配慮し後々手間のかからない材料や仕様を選択する事も重要です。また経済性も勘案し施主の希望に合わせた設計として行きます。また要望によってVE(バリューエンジニアリング)、CM(コンストラクションマネジメント)等も視野に入れ設計してゆきます。

 

建設業者(ゼネコン)の選択

建物の設計図が完成し確認申請を提出すれば、建設業者を選定します。建設業者は建物の規模や用途に合わせて業者の業績、実績、会社の規模等を勘案し 最適な業者を選定します。基本的に5社程度の建設業者を選定し競争入札します。同じ図面を元に入札する事で、平等な条件で建築費用の一番安い業者を選定する事が出来ます。また業者等の交渉は設計者が施主の代理で行ていきます。

 

現場監理

建設業者が決まれば、現場監理を設計事務所が行います。現場管理は設計図面どおりに施工されているか確認します。コンクリートの強度、鉄筋の太さ、本数、また建築物の仕様等を確認します。

 

設計施工全て同じ業者に任せるという方もおられますが設計施工同じという事は図面を書いて現場監理している人間と同じ会社の人間が工事するという事です。内部で全ての事が行われているので仕様や設備については第3者の立場で検査する人間がいません。お勧め出来る方法では有りません。また図面を自分で自由に書き競争性がないので建築費も割高になってしまいます。役所の工事では運動場に土を入れるだけでも設計と施工を分けて入札を行います。設計施工別というのは今や建築のスタンダードとなりつつ有ります。

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